我投资的是什么?
美国投资项目是一个高质量的EB5 直接投资项目,旨在连接合格的海外投资买家(FIP或投资者)直接参与美国加盟经营所有权。 通过我们设计的直接投资工具(“DIV”),海外投资者可以拥有美国商业房地产的唯一所有权,并参与世界知名的加盟品牌的经营业务。示范加盟品牌包括:pizza Hut(必胜客)、Hardee’s(哈迪斯汉堡)、Denny’s(丹尼斯餐厅)、Golden Chicken(高登炸鸡)等品牌。

为什么加盟?
美国从20世纪30年代一直是全球加盟经营的领导者,2005年美国拥有超过90万家加盟生意,总产出U$880亿美元,并占所有私营就业和非农就业的8%,创造了超过1100万个就业并占据所有私营部门产出的4.4%。从历史上看,品牌加盟在经过5年的运作后可拥有95%的成功率,此数字远远超过中小型企业的整体数额。悠久的历史及低风险、高回报使得品牌加盟经营成为令人垂涎的和有竞争力的领域,将这个风险低、回报可观的行业介绍给EB-5项目,无论是良好的财务回报还是安全系数,都使我们相信直接投资项目将优于其他大多数竞争者的EB-5产品。

谁会指导我的投资?
加盟美国投资项目是通过加盟美国项目的投资咨询顾问(“SIAA”或“营销代理”)。 SIAA在其营销代理的能力范围内将对投资者资格,中国监管服务,转账,帐户管理的所有事项负责。投资咨询顾问的联合能力范围内将负责项目承销,收购和管理的所有方面。此外,加盟美国的首席移民律师将负责准备和递交所需的商业计划给移民局,来协助投资者进行以获取I-829永久绿卡为目的的EB-5申请。


我如何符合要求以及投资过程是怎样的?
加盟美国项目是由专业的金融公司设计,并且经过严格的风险评估审核。相比目前的EB-5项目,更注重对于美国证劵法的理解和执行。美国投资项目的投资者将成为合格投资者是因为该条款在“1933年美国证券法”条例501中有阐述,并且在“多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者权益保护法”中得到进一步修正。合格的投资者将由SIAA细致地审核适用性,在得到后的审查和批准后,合格的外国投资者(“QIB”或“投资者”)将收到一封意向函,并支付可以全额退还的定金美金$50,000到银行的监管账户。在收到定金后,我们专业的投资顾问随即会提供给合格的投资者独家的合格投资项目清单(“QIP’s ”)。 合格的投资项目将包括高品质的房地产和美国国内有认知度的加盟品牌的商业资产,地点遍布全美的主要城市。一旦投资者选定一个项目(或较高投资金额下的多个项目),投资者的全额投资款将被转入美国专业的建筑商监管账户,该账户对于客户的资金安全和项目资金使用,提供了极大的安全保证。该监管账户将执行“建筑商监管和支付协议”(以下简称“支付协议”),并将项目收益的余额放入一个美国的监管帐户。


我的投资结构是什么?
您投资的资金将被用于购买和开发高品质的商业地产,同时投资在此商业地产上知名的加盟连锁品牌生意。这是一个非常安全的结构,因为您将拥有此商业物业的产权和所有权及用此进行合资经营生意的所有权。这个项目的投资回报结构是支付高水平的优先现金回报加上经营利润中的分红。每个项目的投资结构为有限合伙制,投资者(作为唯一有限合伙人)拥有99%股权,普通合伙人“GP”拥有1%的股权。作为唯一有限合伙人“LP”的有限合伙制结构,普通合伙人将在顾问(作为0.5%联合普通合伙管理人)及加盟商或特许经营方(作为0.5%的项目经营合伙人“POP”)之间成为联合普通合伙人。除了他们联合的1%的普通合伙人的股权,联合普通合伙人也将有权从投资收益或经营现金流中获得特定项目的承保和激励的费用或分红。在某些情况下,支付给一个或多个联合普通合伙人的款项都将在支付投资者的低优先回报之后才会收取。

我如何知道我的投资符合美国永久居民的要求?
根据1990年移民和国籍法案(“法案”)第203(B)(5)条和1992年修订条例的规定,投资者投资至少100万美金在新的生意中并且雇佣10个或更多的全职员工超过两年将有资格获得绿卡。为了更好的保证此项目符合美国移民法EB-5法案的要求,我们特意聘请了全美顶尖的移民律师事务所来为投资者提供服务,该事务所已经在宾夕法尼亚州费城以及纽约设立了国际认可的法律事务所,并且成功递交了成千上万的EB-5签证申请。该律师事务所负责审阅投资结构、投资属性和美国投资项目的管理计划,并且已经出函证明了我们的直接投资项目达到或超过美国移民局(USCIS)所列的低要求。根据美国移民局对于投资者资金证明和令人满意的背景调查,我们的直接投资项目的投资者应符合I-526临时签证的要求。此外,只要在获得I-526之后的两年内项目符合创造10名全职就业岗位的要求,I-526申请取消所有条件将会被批准,投资者将会获得美国永久居留权(即永久绿卡)。


谁将会管理加盟生意的日常运作?
一旦投资者选定终的项目,顾问将会开始提供合格项目运营伙伴的服务来管理项目及相关加盟生意的日常运作。此类服务包括项目审计,雇佣/培训/监督雇员,保存所有工资记录及执行商业计划所需的其他行政和营运的职责。项目运营合伙人也将负责在项目所在地获取和保存加盟协议,在协议条款下承担100%的财务和经营责任。项目运营合伙人将是多元化的加盟生意所有者(加盟商)或在某些情况下,本身就是特许经营方。为了与直接投资项目的要求相符合,合格的加盟生意所有者将有多年经营生意的经验,有必要的金融资源及经营设施来成功管理和拓展加盟生意。作为加盟生意所有者,项目运营合伙人将根据加盟协议和有限合伙协议的条款来运营项目。


为什么我需要顾问来加入美国加盟生意?
根据之前所述,并按照1990年移民和国籍法案(“法案”)第203(B)(5)条的规定,投资者投资至少100万美金在新的生意或雇佣10个或更多的全职员工超过两年将有资格获得绿卡。美国移民局关于直接投资的规定条款是很明确的,任何外国投资者可以没有顾问的帮助而直接投资。但是,在投资加盟项目的情况下,投资者所被要求的资格标准是相当严格的。由于门槛非常高,在没有经验丰富的顾问的协助下,外国投资者很难(或无法)获得这些高品质的投资机会。投资者采用“自己动手”的投资策略将面临项目的高风险性和EB-5的高失败率。由于项目的成功和获得永久绿卡之间的直接关系,失败的项目将导致投资者的美国临时居留签证被没收,并可能被驱逐出境。建立一个成功的多元化的加盟生意需要多年的经验和几百万美元的投入,直接投资项目的投资者将有机会与这些非常成功的项目经营合伙人合作,并因此大大地提高了投资者获取永久绿卡的成功率。


谁是1%的普通合伙人,他们的作用是什么?
顾问将与被批准的项目经营合伙人(“POP”)签订普通合伙协议,项目经营合伙人还将作为合资企业的联合合伙人。顾问和项目经营合伙人一起将成为普通合伙人,负责项目的开发或收购,经营,管理的各个方面。此外,普通合伙人的关键是确保项目符合EB5投资移民法案(“法案”)的要求,并确保该项目符合美国移民局关于美国永久居留权的要求。顾问(在其作为普通合伙人的能力下)将审查和批准尽职调查和与项目地点相关的担保工作,并会与项目经营合伙人一起合作来确定项目的可行性及准备所有的财务预测文件。另外,除了购买和管理投资者的投资,顾问还将准备一份合格的商业计划给投资者的移民律师以用来向美国移民局申请附条件临时绿卡(I-526)。


谁来提供项目和项目经营伙伴?
投资咨询顾问来识别,担保和管理合适的EB-5项目。他们作为顾问已经建议或收购超过4亿美金的房地产投资和经营业务,并特别为超过1亿美金的加盟连锁生意提供咨询。由于其在房地产收购,经营,加盟生意等金融方面广泛的背景,他们拥有加盟房地产和商业庞大的网络关系,并提供无与伦比的高品质的“内部优先认购”项目。“加盟美国”的投资者将有优先权获取这些项目和经营伙伴。项目将来自于美国各地,并且我们只会选择在美国高度竞争激烈市场中非常成功的品牌。

项目和项目经营合伙人是如何筛选和审核的?
顾问会仔细评估每个项目以确保所有投资符合严格的合规要求,包括EB-5项目要求。此外,顾问会对每个项目的运营合伙人进行广泛的尽职调查,并分析加盟特许经营方的特点、经营历史和资金实力。顾问拥经营区域及全国范围加盟生意的直接经验,了解良好运作是项目成功的首要性。顾问将采用“杠铃”式的方法来承销项目,同等对待项目质量和项目经营合伙人(及下属加盟品牌)。


作为有限合作伙伴,我具有多少控制权?
根据加盟协议的特定要求及在有限合伙协议中的进一步规定,投资者(拥有99%股权的有限合伙人)将对所有重大投资决策具有决定权,包括:更换项目经营合伙人,更换普通合伙人、注资资本支出及出售该项目。昆仑创景,佩特拉在其作为营销代理和联合顾问的能力范围内将向投资者提供投资、EB-5绿卡和投资咨询,并将作出对投资者有利的建议。

项目经营合伙人是如何得到补偿的?
为了换取其服务,项目经营合伙人将会收取相当于总收入1%的管理费加上相当于净营运现金流1%的奖金,即为[毛利减去投资者的回报减去所有的经营费用以及项目经营合伙人的管理费]。奖金将附属于投资者每年优先回报(按总投资的百分比计算,并按月支付)的低额的收据。

普通合伙人是如何得到补偿的?
为了换取其项目担保和尽职调查服务,普通经营合伙人将收取相当于项目成本3%的项目担保费用 [即为该土地成本,建筑,家具,装置及设备“FF&E”和启动营运资金]。项目担保费用将被包括在项目投资金额中,而且将被记入“核准基金”用来计算美国移民局要求的100万美金直接投资项目。顾问(在其作为普通合伙人的能力下)也将接收以资产为基础的管理费,来换取项目收购和咨询服务。

美国投资项目的目标是什么?
投资目标包括:绿卡、稳定和可预见的收入、资本增值潜力的资本保全。

我的项目如何创造收入,以及定期的现金分配计划是什么?
投资将分为两部分组成;物业投资和商业投资。物业投资将占项目总值约70%,商业投资将占约30%。顾问预测目前每年回报率为4-6%[根据项目总成本],收入将从非附属的优先回报款项(类似于每月支付的租金),加上与股份相结合的加盟营运生意得来的经营现金流而来。所有合伙关系的现金流将被分为投资者占99%和普通合伙人占1%。所有税后利润和亏损将按照99/1的比例被分配到资本账户。

清算计划和投资的预测总回报是什么?
作为占项目99%股权的拥有人,投资者将有项目清算的完全控制权。清算的时机和定价将取决于多项因素,包括: I-829永久绿卡的状态,对于购买加盟地产的市场状况(需求)和商业利益,项目的盈利能力。在清算时,除去清算费用及开支后,清算所得款项应首先分配给投资者来返还所有原始资本加上任何累计和未付的优先回报。此后,任何剩余的销售所得款项将被分配为80%给有限合伙人和20%给普通合伙人,作为贡献给普通合伙人项目的激励费。

为什么加盟商或加盟特许人不想100%拥有自己的项目?
由于多种因素,美国加盟公司宁愿把重点放在其核心经营业务,而不是物业管理。通过使用其他的融资方式来提供高达100%的资金需求,项目营运合作伙伴(加盟商或加盟特许人)可以加速和扩张新门店的开业。而新门店的开业和相关的市场份额的增加可以允许加盟商和加盟特许人增加广告预算,以及从与供应商的谈判中签订更有利的购买协议,这两者都是增加同店收入和利润的关键因素。新单元的资本增长总回报率远远超过加盟商和加盟特许人从100%私人持有的店面所有权中可能产生的现金流增加。


我的投资的主要风险是什么?
据新加盟数据统计,连锁品牌加盟生意只有不到5%的失败率。而且,那些加盟生意通常在运营至少5年后才有可能失败。这个高成功率是吸引众多小型业主从事加盟生意的原因。有时,基于多种原因加盟生意会失败。然而,失败原因可以归因于两个主要因素:资金不足和经营不善。从设计初衷来看,加盟美国项目正是旨在避免这些失败因素。首先,直接投资方式的设计为纯现金投资,没有借债形式。无债务压力和相对较低的投资成本的结合提供了更高的盈利能力也减少了潜在的风险。第二,连锁品牌加盟商一般都具有较好的信用评级,而且运营管理模式比非加盟业同行更专业。投资顾问会采用严格的风险评估模型来考虑品牌实力,经营经验,信用评级,和物业特点等这些因素。其结果是为每个项目划分质量等级,旨在大限度地减少违约风险和大限度地提高绿卡的获取率。虽然无法进行万无一失的承诺保证,但是加盟美国项目的投资顾问就组织和管理类似的直接投资项目有丰富的经验,以及在保留资本和支付股息方面有过硬的记录。


如果项目运营伙伴失败了怎么办?
下属顾问(作为一般合伙人)将监督运营,并按照年度经营计划和财务预算跟进项目进程。如果项目经营合伙人无法达到加盟协议或有限合伙协议的经营要求,顾问(根据加盟经营协议的某些要求)将替换其他经认可的项目经营合伙人。由于一般合伙人是“主动”管理项目,因此更换项目经营合伙人极小可能会造成重大的收入损失或所需的10个全职工作岗位的减少或损失。


资金的流动性会怎样?
与其他可供选择(非流动性资金)的投资类别一样,这些投资旨在长期持有,无法立即营销。任何投资者考虑投资项目都应考虑他们的资金将缺乏流动性(定期的股息收入以外),以及从原始投资日起的五年内可能无法使用。然而,投资者可以保留清算的绝对控制权,一旦决定出售后,将聘请顾问找到一个合格的买家以及对于购买和销售协议的条款进行谈判。在构建其项目时,顾问将精心计划一个连贯和可行的退出战略,包括多个处置选项。在一般情况下,退出策略有三种:(1)出售给项目经营伙伴(2)出售给无关联的第三方[私人买家]公司;或(3)出售给体制管理的基金公司,房地产投资信托基金,或其他高质量的、单一租户特许经营地产和商业资产的买家。


资本增值的潜力怎样?
根据以往的估值和类似资产的售出经验,投资顾问认为该项目将产生合理的资本增值。然而,销售价格的确认(和任何升值或损失)基于多项因素而并非都是顾问可控制的范围,包括:资本市场的状况,买价的有效性和定价策略,加盟品牌表面和实际的优势,特许方批准转让的加盟经营协议。因为我们的项目支付一致的现金股利,投资顾问认为任何资本升值将随优先回报(本期收益)提高而提高,而且任何的资本损失将伴随可能的相同的优先回报所抵消。


控制权,可追溯性,风险管理,透明度和监管保障是怎样的?
控制权。所有的资金都保持独立性,由建设和监管机构审核以确保遵守存入资金的合法性。作为咨询管理团队并不需要直接接触客户的投资款项,但是直接负责资金管理,并由独立的第三方来进行资金审计,审查或每年进行汇编。此外,由于美国贷款严格性的增加,购买项目的尽职调查不仅具有更高的标准,也受到无条件的和特设的审计。
可追溯性和透明度。根据建设监管账户和放款协议的条款,我们提供有关资金的流入和流出的高可追溯性和透明度。除了定期报告,尽职调查过程中所有 “客观证据”,报表,付款等将通过一个安全和私人的互联网设施提供给投资者。此外,所有的投资款项将由第三方保管直到放款时间。此基金存放在建设监管帐户中将产生利息,并只有在得到投资者及其联合顾问的同意时才可以发放。

风险管理。为了努力减轻复归收入和资本损失的风险,顾问会聘请第三方调查机构来独立评估项目的假设方案和评估项目的风险性。所有第三方独立报告的费用将由投资者(包括在项目成本内)支付,这些报告将详细分析关键风险因素来评估项目的可行性。除了第三方的审查,顾问将承保每个项目,使用的、专有的风险评级模型来适当的衡量和制定资本风险的价格。每个承保部分被分配一个统计因素,然后对于收入和资本投资的风险进行压力测试。
监管保障。此类型的投资在美国和中国关于资金转移和国际投资的要求下受到规范和监督。美国长期以来一直被认为拥有世界上有利的房产所有权法律。较高的金融适用性和标准,并且结合房产所有权保护主义的法律,应该足以带给外国投资者“避风港”式的信心。

股息多久支付?
股息将包括双方的优先回报,加上营运现金流的份额。每年的优先回报将按月支付,而营运现金流(到达可支用的程度之后)将按季度发放。投资顾问预测,每年的现金收益(每月支付)在4-6%的范围内,而年度总回报(包括资本增值)则在6-8%之间。


我的预期总回报是多少?
直接投资项目的合同内容需要合作伙伴支付给投资者至少4-6%非附属的优先现金回报。假设一次成熟项目能够成功销售,其市场价格将超过投资者支付的原始购买价格,投资顾问预计每年的总回报(当前收入加增值)在6-8%之间。当然,回报可能根据一些市场因素出现波动,包括:商品价格,劳动力成本,利率(即资本化率),流动资金,以及其他宏观和微观经济条件;因此因投资者而异产生的实际结果可能有所不同。


费用和开支如何计算?
作为提供项目咨询和EB5 移民咨询服务的回报,美国投资项目顾问,投资咨询顾问(统称投资者服务顾问)将收到“一次性”以项目为基础的费用以及年度资产咨询费(以管理的总资产计算)。 “一次性”项目费用包含在投资者的100万美元低资本款中,并且将支付给投资咨询顾问和美国移民局(在他们作为管理伙伴的能力下)以获得项目收购及承保服务。年度资产管理费将从项目总收入(优先回报加上商业现金流)中支付,并将支付给投资咨询顾问,美国移民局来进行项目管理和EB-5移民服务。所有支付给投资咨询顾问,顾问/管理伙伴(投资咨询顾问和美国移民局)和项目经营伙伴(作为联合合伙人和经营合作伙伴)的费用和开支将附属于投资者的优先回报。


关于我的投资项目,我会收到那些文件?
一旦投资者被认为合格并被批准认购美国投资项目,合格的外国投资者将会收到项目投资计划,其中包括所有重要的项目营销、所有权、及认购文件。项目认购和咨询服务协议是双方之间主要的附属协议,所有其他文件(参考下文)将根据终的项目选择完成。执行文件及相关附录如下:
 营销手册
 项目认购和咨询服务协议(执行草案)
 中国银行托管协议(执行草案)
 建设监管账户和放款协议(附录)
 有限合伙协议(附录)
 合格投资项目列表 (QIP)
 项目描述和金融备考(附录)

2012-8-14 11:37
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